Cuando la vivienda habitual se ha adquirido con financiación ajena, es irrelevante la modalidad del crédito obtenido. Da lo mismo la concesión bancaria de un préstamo con hipoteca que un contrato de préstamo otorgado por simples particulares, incluso dentro de la familia (como el capital entregado por un padre a su hijo). En el segundo caso también es indiferente la forma del contrato, bastando la suscripción de un documento privado, sin necesidad de la instrumentación del pacto en escritura pública. La única diferencia de matiz es la justificación de la finalidad del crédito -su vinculación con la compra de la vivienda-, que obviamente resultará más laboriosa en los supuestos de contratación particular y alejada del negocio bancario. Pero, desde luego, no será un obstáculo insalvable para el prestatario -al que corresponde la carga de la prueba- acreditar dicho destino a través de cualquier medio válido en Derecho. A continuación voy a suministrar unas pautas fiscales relativas a la financiación familiar concertada en documento privado. Comenzaré recordando el axioma de «la autonomía de la voluntad». Gracias a él son completamente legales (aunque debe probarse su realidad) los acuerdos sobre la gratuidad del préstamo, su duración, la forma de devolución del capital y el calendario de pagos. Si el préstamo no devengara interés, el acreedor-prestamista no tendrá que imputar en su declaración del IRPF rendimiento alguno por el concepto de capital mobiliario. Por su parte, el deudor-prestatario podrá deducir en dicho impuesto las cantidades anuales amortizadas por inversión en vivienda habitual, siempre que la adquisición del inmueble se hubiera realizado antes de 2013 y se cumplieran los demás requisitos establecidos en el régimen transitorio dispuesto por la Ley 16/2012. Incluso una consulta vinculante el 18 de marzo de 2016 reconoce el derecho a continuar practicando la deducción por la devolución de un préstamo familiar pactado en 2015 que ha permitido la cancelación de un crédito hipotecario existente a 31 de diciembre de 2012, con una mejora notable de las condiciones financieras a favor del prestatario. A tales efectos, la Dirección General de Tributos manifiesta que, con el segundo préstamo, no se pierde el derecho a la deducción si el destino de sus cuotas guarda identidad con el fijado en el crédito inicial.Por último, la constitución del préstamo familiar está sujeta pero exenta del ITP y AJD. No existe obligación de pago, aunque sí resulta imprescindible presentar la declaración y aportar el contrato en la oficina autonómica competente.
